黄石市物业服务收费管理实施细则

(征求意见稿)

第一条  为规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务主体合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《湖北省价格条例》、《湖北省物业服务和管理条例》、《湖北省物业服务收费管理办法》(鄂价工服〔2018〕22号)、《湖北省相对封闭区域内商品和服务价格行为规范（试行）》等法律法规和有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。

第二条  黄石市城区(含开发区)行政区域内的物业服务收费及其监督管理，适用本实施细则。

第三条  物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚实信用以及质价相符的原则。

本实施细则所称物业服务收费，是指物业服务主体按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人收取的费用。

第四条  住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，收费标准由市发改（价格）主管部门会同市房产主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按照规定的定价权限和程序制定，并向社会公布。物业服务成本按照物业服务定价成本监审办法审核确定。

第五条  制定物业服务收费标准，以成本为基础，加法定税金和合理利润率，一至三星级利润率为15％，四至五星级利润率为10％。

物业服务成本包括以下部分：

1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业服务区域清洁卫生费用；

4、物业服务区域绿化养护费用；

5、物业服务区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业服务主体的固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、应计入的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第六条  我市住宅前期物业服务收费实行分等定级、按质论价。物业服务等级根据物业服务的内容、水平、管理等状况，制定五个星级，各星级服务标准按《关于印发<黄石市住宅物业服务规范>的通知》(黄房管文〔2016〕53号)规定执行。

我市按照物业服务等级制定相应的物业服务收费标准，共制定四个等级（星级）的收费标准，各等级（星级）收费标准详见《黄石市住宅前期物业服务收费标准》(附件1)。五星级的收费标准，由于服务等级高，服务主体须提供高等级服务材料和现有的物业管理案例，由市发改（价格）主管部门会同市房产主管部门，另行核定。

已计入物业服务成本的，物业服务主体不得重复向业主收取物业服务费。

第七条  物业服务主体必须履行收费前资料报送程序。建设单位或物业服务主体须将物业服务主体中标通知书、物业管理方案，对照《关于印发<黄石市住宅物业服务规范>的通知》和《黄石市住宅前期物业服务收费标准》，拟定物业服务等级和收费标准，并将填报的《黄石市住宅前期物业服务等级和收费标准报送表》（详见附件2）等资料，一并向市发改（价格）主管部门和市房产主管部门报送。物业服务主体报送四、五星级服务等级和收费标准资料，除按上述第六条规定外，还需提供在我市辖区范围内现有物业管理的实际案例、管理最高档次的物业小区情况、群众满意率、房产主管部门或物业行业协会定期开展的物业服务标准规范执行情况考核和信用评价结果。否则，不予受理。

建设单位应当依法公开选聘前期物业服务主体，在市发改（价格）主管部门和市房产主管部门审核的住宅前期物业服务等级和收费标准内与业主（或购房者）约定具体收费标准，签订前期物业服务合同。

符合下列条件之一，应当依法成立业主大会的住宅区，其物业服务收费不作为前期物业实行政府定价管理：

（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的；

（二）交付的房屋套数达到总套数百分之五十的；

（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

第八条  实行政府定价管理以外的物业服务，由业主大会按照公平、公正、公开原则，择优选聘物业服务主体，并与之签订物业服务合同，对服务内容、服务标准、收费标准等进行约定。

物业服务合同期内，物业服务主体不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当征得业主大会同意。征求意见前,应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料，公示时间不少于十五日。

鼓励物业服务主体创新物业服务管理模式，通过政府主导、市场运作，社会参与、多元共治，推进突出服务群众价值取向、体现公益属性的“红色物业”发展，更好满足居民基本物业服务需求。

第九条  规范空置房物业服务收费行为。前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费，由建设单位承担；房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。

业主应承担房屋空置期的物业服务费用。房屋交付后一年内无人入住的，业主按不高于前期物业服务费标准的50%交纳。

建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。

第十条  物业服务费以建筑面积为计价单位，按月计费。

第十一条  建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库（位），优先满足业主停车需求。商品房销售前，应当制定车库（位）租售方案，明确车库（位）的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期等，并按规定报市房产主管部门备案。

建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库（位）租售方案，不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库（位）。

第十二条  规范住宅小区车库（位）停放服务收费行为
　　小区车库（位）停放服务费，是指物业服务主体为机动车有序停放提供场地占用、维护和管理而收取的服务费用。服务主体须区分车库（位）产权，按提供的服务内容收取车库（位）的停车费或停放服务费。

物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车费（系指维护、管理的服务费用，下同），其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售。

对业主拥有产权或使用权的车库、车位不得收取停车费。

业主大会应从低制定停车费标准。制定业主共有道路（场地）的停车费标准，须遵循方便业主、有序停车原则，考虑成本支出、用户承受能力等因素，制定的停车收费标准应与周边市场价格大体相当。

建设单位或服务主体应合理制定车库（位）停放服务费标准。按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车库（位），按谁投资管理、谁受益的原则，建设单位或所有权人考虑建设和管理服务成本、用户承受能力、市场供求等因素，制定的车库（位）停放服务费标准应与周边市场价格大体相当；对已出售的车库（位），可以按建筑面积，参照住宅小区前期物业服务等级标准收取物业服务费，但不再收取停车费。车库（位）权属不明晰的，建设单位或服务主体按谁管理、谁受益的原则，考虑车库（位）投入的前期管理费用、正常运行费用、用户承受能力、市场供求等，制定的车库（位）停放服务费标准，应与周边市场价格大体相当；收费方式可以实行月租、年租和长期租，但不能再收取其他的物业服务费用。

对公众投诉频繁、矛盾突出的车库（位）租售价格，市发改（价格）主管部门先行提醒告诫；价格明显偏高的，开展成本调查，通过公开成本调查结果，引导督促建设单位合理定价。对成本调查证实租售价格过高，经提醒告诫后仍不改正的，应当依法依规处理。

第十三条  对进入住宅和非住宅物业管理区域内的下列车辆，应当免收停车费：

（一）执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮（快）递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车；

（二）法律、法规规定应当予以免费的车辆，如肢残人驾驶的专用代步车辆等;

（三）临时停车不超过30分钟的车辆；

（四）为业主或物业使用人提供搬家、配送货物服务的车辆；

（五）市人民政府批准免费的其他车辆。

（六）新能源汽车按停车费或停放服务费标准的80%收取。

（七）鼓励各服务主体结合自身管理和经营需要，适当延长免费停车时间或时段，为业主提供更多的优惠服务。

第十四条  利用业主共用部位、共用设施设备经营所得收益属于全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途。

物业服务主体代为收取、保管前款经营收益，可以按合同约定提取劳务费。

物业服务费收入与使用支出情况，业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况，应当每半年公示一次，并适时审计，接受业主监督。

第十五条  规范房屋装修、建筑垃圾清运、出入证等收

费行为。对房屋装修实行保证金管理的，由物业服务主体与业主协商（或业主大会）制定《房屋装修管理办法》。物业服务主体严格按《房屋装修管理办法》规定的房屋装修保证金收取标准、退还时间和相关责任等执行。没有制定或出台《房屋装修管理办法》的，物业服务主体不得收取房屋装修保证金等不合理费用。

规范建筑垃圾清运收费行为。小区业主装修产生的建筑垃圾，其清运费用既可以由业主（或物业使用人）与物业服务主体协商约定，也可以由业主（或物业使用人）与建筑垃圾清运服务主体协商约定。省级以上人民政府另有规定的，从其规定。物业服务主体有义务协助业主及时清运装修产生的建筑垃圾。

规范住宅小区出入证（卡）收费行为。住宅区实行出入证（卡）管理的，建设单位或者物业服务主体应当为业主免费配置出入证（卡），每户人员出入证（卡）不少于3张，车辆识别卡每车一张。业主因遗失、损坏或其他原因需补办的，建设单位或物业服务主体应在收费公示的基础上按市场价格收取制作成本费用，不得以营利为目的收取高额制作费用。

第十六条  对为业主或物业使用人提供维修安装等临时性服务的外来人员、车辆，物业服务主体等不得收取任何费用。确因实行出入证（卡）管理的需要，可以按公示标准收取押金，并在退证（卡）时全额退还。

第十七条  物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用。

市房产主管部门在市政府领导下，协同相关行政主管部门、专业经营单位，制定配套设施设备不齐全的老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅区的综合环境和物业服务。

规范未抄表到户供水、供电价格行为。专业经营单位未抄表到户的物业管理区域，水电总分表之间的正常损耗，本着不以营利为目的，按合理分摊、收支平衡、账目公开的原则，据实分摊，但供电损耗计入比例最高不超过总表计量数的6%；供水经过测算合理据实分摊，均纳入物业服务收费范围，由业主或用户在正常的物业服务收费标准外承担。报市人民政府同意后实施。

物业服务主体接受委托在物业管理区域内提供集中供暖或者制冷服务的，收费标准应当与业主大会协商约定。有计量器具的，按计量器具显示数据计收；没有计量器具的，按建筑面积计收。

第十八条  业主或物业使用人应当按合同约定交纳物业服务费。未按约定交纳的，业主委员会、居（村）民委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务主体可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

物业服务主体不得以业主或物业使用人拖欠物业服务费等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。

第十九条  物业服务主体接受委托代收水电气暖等费用，不得向业主收取手续费等费用。物业服务主体已经接受委托代收的费用，其他部门、单位不得重复收取。

任何单位和个人不得强制物业服务主体代收有关费用或者提供无偿服务。

第二十条  实施自行管理的住宅物业和写字楼、办公楼、工业园区、商业区、宾馆饭店、学校校区等非住宅物业，参照本办法相关规定执行。

第二十一条  本实施细则由业主大会决定或未成立业主大会由全体业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务主体等不得单方面决定。

第二十二条  物业服务主体等应当遵守法律、法规和政策规定，严格履行合同，规范收费行为，为业主提供质价相符的服务；按规定明码标价，在物业管理区域内显著位置常态化公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准，以及投诉电话等信息，并公布本实施细则，接受业主监督。

物业服务主体等不得收取本实施细则未列的费用，有法律、法规依据和经省级以上人民政府批准的收费项目除外。

第二十三条  建立健全物业服务制度，做好争议调解工作。市房产主管部门定期开展物业服务标准规范执行情况考核和信用评价工作，发挥物业行业协会作用，每年对物业服务主体进行考核，为业主、物业服务主体等提供相关服务，或者依法依规组织调解、处理物业服务活动中的争议。

市发改（价格）主管部门对质价不符、业主反应强烈、举报投诉集中的物业服务收费，必要时开展成本调查，公开调查结果，提高社会监督力度。　　 

第二十四条  市发改（价格）主管部门和市房产主管部门，应加强物业服务及收费行为监督检查。物业服务主体违反物业管理法规和价格法律、法规及本办法规定的，由市房产主管部门、市发改（价格）主管部门按照职能分工，分别依据有关法律、法规予以处罚。

第二十五条  其他。物业服务主体与业主已经签订物业服务合同且合同尚未到期或者尚未终止的，仍按原合同约定执行。已经办理新建商品房销售价格信用承诺或商品房销售价格申报备案手续的，且物业服务费注明按市发改或物价部门批准执行的，物业服务主体按新的政策，填报《黄石市住宅前期物业服务等级和收费标准报送表》，执行新的《黄石市住宅前期物业服务收费标准》。

第二十六条 大冶市、阳新县发改局（物价局）、房产局根据《湖北省物业服务收费管理办法》(鄂价工服〔2018〕22号)，结合本地实际制定具体实施细则。

第二十七条 本实施细则由市发改（价格）主管部门、市房产主管部门按照各自职责负责解释。

第二十八条  本实施细则自2018年 月 日起施行，有效期2年。